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以案说法

业主看过来,这些情况不交物业费法院也支持你!

物业服务合同法律关系中,交纳物业费是业主的主要义务,但相关法律文件同时规定,基于“正当理由”业主可拒交物业费,因此何为“正当理由”以及“正当理由”的判断标准,成为司法实践中解决物业费纠纷的关键。


 

 

案情回顾:

 

物业公司称:业主拖欠物业费,多次催缴均未果

2013年5月30日,原告连州市某物业服务有限公司与开发商连州市某房地产开发有限公司签订了《物业管理托管合同》,该合同就物业基本情况、委托管理事项、委托管理期限、双方权利和义务、物业管理服务质量、物业管理费用、违约责任等方面进行了约定。合同签订后,原告即进驻小区并为全体业主提供物业管理服务。2016年1月17日,原告与该小区业主委员会签订了《物业管理服务合同书》,合同就物业服务事项、服务期限、物业服务费用、双方权利义务、违约责任等方面做了详细约定。何某是该小区商铺的业主,2018年,物业公司以何某自2016年7月起一直拖欠物业管理费,至2018年3月共拖欠物业管理费3567.32元、违约金3507.51元为由将其告上法院,请求法院判决被告支付上述款项。

 

业主称:物业公司未提供物业服务

被告何某主张,连州市某物业管理有限公司物业管理服务不符合合同规定的服务要求,物业收费服务没有涵盖小区外的商铺用户,在履行合同过程中排除对商铺的巡视管理和拒绝安装安全监控设施,且没有提交相关的调查表证明物业服务达到了合同中规定的80%以上满意率。因此,被告请求依法驳回原告诉讼请求。

 

一锤定音:物业公司未提供服务不得收取物业管理费

经审理,连州法院认为,本案中,2013年5月30日原告与连州市某房地产开发有限公司签订的《物业管理托管合同》约定物业类型为:商业、住宅区。而原告于2016年1月17日与业主委员会所签的《物业服务合同》约定物业类型为“普通多层住宅小区”。且2016年12月19日,原告变更为“清远市某物业服务有限公司”后,经营范围为:物业服务;城市生活垃圾经营性清扫、收集、运输服务;保洁服务……。因此,原告与该小区业主委员会签订《物业服务合同》时约定的物业类型已经从原来约定的“商业、住宅区”变更为“普通多层住宅小区”,已不包含小区外商铺范围。且根据双方所签《物业服务合同》约定,服务内容、收费项目及收费标准也没有包含商铺。故原告的诉请缺乏事实依据,连州法院据此判决驳回原告诉讼请求,该判决据我国民事诉讼法小额诉讼程序相关规定为终审判决,已发生法律效力。

 

 

法官说法:哪些情况业主可以拒交物业费?

《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定的“正当理由”,应当限定在物业服务企业不履行物业服务合同,或者履行合同有重大瑕疵,或者业主不交费用是基于正当的、合理的理由,才能构成业主拒交的“正当理由”。

以下几种情况可以拒交物业费:

1、因为房屋质量问题还未交房,物业费是由开发商缴纳;

2、物业公司未履行物业合同服务责任的,全体业主可以拒交,但要有有力的证据;

3、物业公司提供的服务质量达不到物业合同约定的标准;

4、物业公司没有物价管理部门各项审批文件原件;

5、物业公司擅自增加的收费项目、扩大收费范围、提高收费标准的。

 

相关法律条文

1.《物业管理条例》

第四十二条 业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的,从其约定,业主负连带交纳责任。

已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业,物业服务费用由建设单位交纳。

2.《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》

第五条 物业服务企业违反物业服务合同约定或者法律、法规、部门规章规定,擅自扩大收费范围、提高收费标准或者重复收费,业主以违规收费为由提出抗辩的,人民法院应予支持。

业主请求物业服务企业退还其已收取的违规费用的,人民法院应予支持。

第六条 经书面催交,业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费,物业服务企业请求业主支付物业费的,人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务,业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的,人民法院不予支持。

通讯员/何祥振